Défiscalisation immobilière : quels sont les dispositifs actuels les plus avantageux ?

La défiscalisation immobilière est un enjeu majeur pour bon nombre d'investisseurs, notamment en raison du poids des impôts dans le budget des Français.

Plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place au fil des années, afin de faciliter l’accession à la propriété et encourager la construction de logements neufs. Dans cet article, nous vous présentons les principaux dispositifs actuels permettant de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.

Le dispositif Pinel : un incontournable pour investir dans le neuf #

Le dispositif Pinel, entré en vigueur en 2014, offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui investissent dans des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce dispositif a pour objectif principal de stimuler la construction de logements dans les zones tendues, où la demande locative est particulièrement importante. L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.

Les avantages du dispositif Pinel

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Outre la réduction d’impôt accordée, le dispositif Pinel présente plusieurs autres avantages. Tout d’abord, le propriétaire peut fixer librement le loyer de son logement, tout en respectant certains plafonds fixés par décret. D’autre part, il est possible de louer le bien à un ascendant ou à un descendant, sous réserve qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal de l’investisseur. Enfin, la loi Pinel Outre-mer propose une défiscalisation encore plus intéressante pour les investissements réalisés dans les départements et territoires d’outre-mer.

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Les conditions et limites du dispositif Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel, certaines conditions doivent être remplies. Le logement doit être situé dans une zone géographique éligible (zone A bis, A, B1 ou B2), respecter des normes environnementales strictes et être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale pour le locataire. De plus, le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an et par contribuable, avec une limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

N.B. : il convient de faire preuve d’une certaine vigilance quant au risque de vacance locative et à la revente du bien en fin de période de défiscalisation.

Le dispositif Censi-Bouvard : un véhicule d’investissement spécifique #

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les investissements dans les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD…) soumis au régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). En contrepartie d’un engagement de location meublée pendant au moins 9 ans, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement étalée sur 9 ans, ainsi que de la récupération de la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien.

Les atouts du dispositif Censi-Bouvard

La principale force du dispositif Censi-Bouvard réside dans les avantages fiscaux qu’il procure. Outre la réduction d’impôt et la récupération de la TVA, les investissements réalisés en LMNP bénéficient également d’un régime d’amortissement spécifique qui permet de déduire une partie de la valeur du bien de ses revenus locatifs. Par ailleurs, les résidences services offrent généralement un rendement locatif intéressant et une gestion simplifiée, avec un bail commercial signé par un exploitant spécialisé.

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Les limites du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard étant spécifique aux résidences services, il convient de prendre en compte les particularités de ce type d’investissement. Les charges d’entretien et de gestion peuvent être élevées, tandis que la revente du bien peut s’avérer plus complexe en raison de son caractère « spécialisé ». De plus, la rentabilité de l’investissement dépend fortement de la qualité de l’exploitant et du sérieux de celui-ci.

D’autres dispositifs pour défiscaliser #

Outre les dispositifs précédemment évoqués, d’autres mécanismes permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en matière d’immobilier. Parmi eux, on peut citer :

La loi Malraux

Elle concerne la rénovation de biens immobiliers anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou présentant un patrimoine architectural exceptionnel. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux.

Le dispositif « Monuments historiques »

Lorsqu’un bien est classé ou inscrit au titre des monuments historiques, les frais de restauration et d’entretien peuvent être déduits intégralement du revenu global du propriétaire sans plafonnement, mais l’immeuble doit être loué pendant au moins 15 ans.

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Quels que soient les dispositifs envisagés pour défiscaliser, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel en amont de son projet afin d’évaluer les opportunités et les risques associés à chaque solution.

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